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                        購房須知
                        想買深圳小產權房?這些常識必須知道
                        深圳沒名額買不了住宅,但是想在深圳有個屬于自己的小家,能有哪些選擇?不限購的小產權怎么選擇?小產權交易風險,買之前要注意什么?
                         
                        深圳因為歷史遺留問題,小產權房多,在深圳大概有64%的人住在小產權房、農民房中。小產權單價相比商品房低,升值滯后于商品房。由于小產權房不限購,所以交易也很活躍,偶爾還有舊改拆遷補償的案例,吸引較多剛需和投資客。
                         
                        小產權房:
                        通俗點說,國家發產權證、能交易買賣的叫大產權房,平時我們能買到的普通商品房都屬于大產權房,其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。
                        小產權房定義相對于城市建設用地的商品房。就是一些開發商跑到村里花錢搞些地,然后在上面建的房。
                         
                        目前深圳的小產權房主要有三種類型:
                        1、原住村民自己籌資興建的農民樓;
                        2、村集體組織在集體用地上建設的統建樓;
                        3、開發商出錢,村里集體出地,合作建設的樓盤,有些小區外觀和商品房沒什么兩樣。
                         
                        目前深圳的小產權房還有多大市場?
                        為此,我查閱了很多的數據,為了更有說服力一點,我甚至翻到了官方的版本,諾,就是下面這份文件《深圳市住房保障發展規劃(2016-2020)文本》——
                        這里面對于2012年底深圳的存量住房有一則很清晰的表述:深圳全市住房總量為5.2億平米、1035萬間套,其中——
                        商品房11941萬平米,約128萬套;
                        政策性保障性住房2793萬平米,約34萬套;
                        單位及個人自建住房,4721萬平米,約55萬套;
                        工業區配套宿舍及其它6549萬平米,168萬套間;
                        原村民集體經濟組織自建、合建房26006萬平米,33.44萬棟,約650萬套間。
                        從住房比例來看,我們很容易得出的一個結論是:深圳的商品房的存量僅占到了12.4%左右,而原村民自建房(即“小產權房”)達到了62.8%左右。說深圳的住房結構其實大半是小產權房的天下,相信這應該沒有人質疑了吧。
                        當然,這只是2012年底的數據。那么,2013-2018年底期間,深圳的小產權存量發生了什么結構性的變化呢?
                        我找到了一份由廣發證券關于深圳目前存量住房的估算報告。
                        報告太長,而且涉及到的數據太多,就不一一列舉,只挑了關鍵一部分出來。
                        報告指出,僅以2013-2016年間竣工的存量住房來估算,截止2016年年底,深圳存量住房約4.57億平,856.8萬套。其中——
                        商品住宅1.29億平,138.5萬套;
                        保障房0.36億平,46.5萬套;
                        工業區宿舍0.67億平,171.6萬套;
                        “小產權房”1.78億平,445.2萬套;
                        單位及個人自建房0.47億平,55萬套。
                        最后得出的結論有點讓我驚訝:截止2016年年底,原村民自建房即“小產權房”1.78億平,445.2萬套;回顧一下2012年底的數據,原村民集體經濟組織自建、合建房26006萬平米,33.44萬棟,約650萬套間;4年時間共計拆遷小產權房約204.8萬套。由此可見小產權房并不是單純的存量市場,而是一個減量市場,能拿出來交易的,會越來越少,且買且珍惜。
                         
                        小產權房如何交易:
                        深圳這么多小產權,大部分小產權房交易是簽《合作建房協議》,然后把把原件資料交給買家,律師樓見證簽字,大社區的小產權一般還要到物業管理處備案、過水電,交易流程是很快。
                        深圳小產權房權屬證明材料:
                        現在市面上常見的小產權房證明材料有綠本、兩證一書、歷史遺留,少見的有大紅本、豬肝本、無證;還有小產權的證明材料都是排他性的,例如有綠本就沒有歷史遺留、有歷史遺留兩證一書就沒有綠本,有些樓盤歷史遺留和兩證一書同時存在的。
                         
                        小產權房存不存在一房多賣的情況?
                        首先,我可以肯定的說一房多賣是存心詐騙,理論上可行,實際操作幾乎不可行,原因如下:
                        1、小產權房交易都是現房交易,在律師事務所做完見證,交完錢就可以收房拿鑰匙,然后拿著身份證去管理處登記水電過戶,合同上的甲方業主與物業管理登記不符,怎么過戶?
                        2、小產權的交易都是在律師事務所見證,合同也是一式三份,律師事務所會留存一份,就是業主想一房多賣,律師也會阻止,不然損失就大了。
                         
                        深圳每年都有拆遷小產權房,為啥還有人買?
                        1、深圳房屋拆遷主要通過市場化的城市更新以及政府主導的土地整備完成,2012年《深圳市城市更新實施細則》出臺,里面有提到搬遷補償安置協議相關內容,目前在深圳拆房子都是有賠償的,另外有很多客戶就是沖著城市更新來買的,相關案例加我【微信szxcqf5188】了解。
                        2、深圳可供直接開發的住宅用地不夠,主要依靠城市更新。
                        小產權房拆遷補償:
                        附幾張案例圖片,還有確權所需資料


                        買哪種小產權好?
                        個人建議,如果是自住要求高,肯定大型小產權社區好,樓盤品質和環境好,包括物管、燃氣都有;而想搏拆遷,肯定是舊小區、獨棟、樓低層的更好,站在開發商的角度上,這種舊改補償成本小,相對更容易拆遷。
                        目前深圳的小產權單價大概是同地段、同檔次商品房的1/3,位置好點的單價1.5-2萬多不等,而獨棟或者兩棟的這種小產權目前單價1萬左右。
                        小產權相對商品房單價便宜,但是因為小產權不能貸款,所以首付要求就高,不過也有一些新的小產權房賣能給3-5年貸款,利率也比較高。
                         
                        深圳有沒有不能買的小產權房?
                        肯定的說有,就是靠生態控制線,水源保護區的房子不能買,俗稱不靠山不看水,城中村里一大堆的最安全。有前輩總結過,深圳買農民房三原則:1、已封頂已住人;2、不存在加建(加建是看的出來的);3、沒占用水源地、公共用地。即使不湊巧買到生態線,水源保護區的,政府強拆也是有賠償的,西麗水庫的百旺大廈了解一下。
                         
                        總結
                        總價門檻“相對低”,沒月供,出租收益率也比較好,交易靈活轉手沒稅費,還有機會博拆遷;缺點是大部分一次不能貸款,所以首付壓力大,沒有證不能在銀行抵押。
                         
                        適合沒名額,有錢的人投資,還有剛需家庭上車,小產權可以辦租賃信息申請學位。
                         
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